Die Wohnungswirtschaft befindet sich in einem Spannungsfeld vielfältiger Anforderungen: Sie muss sich auf tiefgreifende demografische Veränderungen und sich ausdifferenzierende Lebensstile einstellen, die Folgen der Internationalisierung ökonomischer Prozesse mit sich wandelnden politischen und sozialen Steuerungsmöglichkeiten bewältigen und steigende Klimaschutzanforderungen berücksichtigen, um nur die prägnantesten Herausforderungen zu nennen. Dabei stellt sich angesichts der zunehmenden Fokussierung auf den Wohnungsbestand, der zu großen Teilen aus der Nachkriegszeit stammt, die Frage, mit welchen Strategiemodellen und Methoden eine auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nachhaltige Entwicklung möglich ist.

Die empirische Untersuchung ging der Frage nach, welche Methoden und Instrumente die Wohnungswirtschaft vor dem skizzierten Hintergrund anwendet, um ihre Wohnungsbestände strategisch zu bewerten und zu entwickeln und aufgrund welcher Sachverhalte Investitionsentscheidungen getroffen werden. Angesichts der umrissenen sozialen, ökologisch-energetischen und wirtschaftlichen Anforderungen sollte auch die Frage beantwortet werden, welche Bedeutung Nachhaltigkeitsaspekte für die Wohnungswirtschaft haben. Eine Forschungsthese war, dass sich die traditionellen Geschäftsmodelle der Wohnungswirtschaft, deren ureigenes Betätigungsfeld über Jahrzehnte vor allem die Bereitstellung preiswerten Wohnraums für breite Bevölkerungsschichten war, zurzeit zum Teil gravierend verändern und damit auch das Rollenverständnis in den Unternehmen. Die Studie wurde mit Unterstützung des Verbandes der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. und des Landesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Nordrhein-Westfalen e.V. im Zeitraum von Oktober 2007 bis Juni 2008) in einer Kooperation des ILS mit Svend Ulmer, Köln durchgeführt. Die Erhebung kombinierte eine quantitative Online-Umfrage bei 526 Wohnungsunternehmen in NRW mit qualitativer Methodik. In leitfadengestützten Interviews mit Geschäftsführern nordrhein-westfälischer Wohnungsunternehmen konnten das unternehmerische Selbstverständnis und die Bedeutung bestimmter Strategien, Methoden und Verfahren für die Unternehmen differenziert diskutiert und damit die Ergebnisse der weitgehend standardisierten Online-Befragung vertieft werden.

Die Ergebnisse der Studie zeigen, dass sich die Wohnungswirtschaft in Nordrhein-Westfalen zurzeit auf Erhalt und Entwicklung der vorhandenen Bestände konzentriert und eine Fülle von Methoden und Instrumenten einsetzt, um ihre strategischen Entscheidungen sinnvoll treffen zu können. Zunehmend setzt sich jedoch die Erkenntnis durch, dass die Unternehmen mit der Modernisierung des Wohnungsbestandes auch städtebauliche Aspekte einbeziehen müssen und sie sich eine aktivere Rolle innerhalb der Kommunen erschließen müssen. Ökonomische Instrumente werden in der Wohnungswirtschaft schon immer effizient eingesetzt. Es entsteht aber auch ein wachsendes Bewusstsein dafür, dass sich nicht alle Entscheidungsgrundlagen in Form von Zahlenwerken darstellen lassen, sondern durch detaillierte Sachkenntnisse über die Qualität des Bestands und planerisch-perspektivische Überlegungen ergänzt werden müssen. Die Untersuchungsergebnisse zu den nutzerbezogenen Umsetzungsstrategien zeigen das große Potenzial, welches für die Wohnungswirtschaft in der Anwendung (nicht-traditioneller) neuer Instrumente zur Bestandsentwicklung liegt. In der Studie wurde außerdem die große Bedeutung von Nachhaltigkeitsaspekten in der Wohnungswirtschaft herausgearbeitet.

Inhaltsverzeichnis

1. Kurzfassung

2. Einführung
2.1 Was ist Bestand?
2.2 Das Prinzip der strategischen Bestandsentwicklung
2.3 Bestände und ihre Eigentümer
2.4 Demographie und Marktentwicklungen
2.5 Nutzen nachhaltiger Konzepte
2.6 Methodenkompetenz und Instrumente
2.7 Forschungsfragen

3. Untersuchungs-Design
3.1 Untersuchungsgegenstand
3.2 Aufbau der Untersuchung
3.2.1 Quantitativer Focus: Online-Umfrage
3.2.2 Qualitativer Focus: Experteninterviews
3.3 Stichprobenbeschreibung
3.4 Datenschutz

4. Ergebnisse der quantitativen Untersuchung
4.1 Strategische Bestandsentwicklung
4.1.1 Planerische Instrumente
4.1.2 Ökonomischer Instrumente
4.1.3 Nutzerbezogener Instrumente
4.2 Nachhaltigkeit
4.2.1 Rolle im Unternehmen
4.2.2 Wichtigkeit im Unternehmen
4.2.3 Umsetzung intern oder extern
4.2.4 Anwendung nach Arbeitsprozessen
4.2.5 Instrumente und Maßnahmen der Umsetzung
4.3 Zukünftige Bedeutung von strategischer Bestandsentwicklung und Nachhaltigkeitsaspekten

5. Ergebnisse der qualitativen Forschung
5.1 Vorgehensweise
5.2 Strategische Bestandsentwicklung
5.2.1 Planerische Instrumente
5.2.2 Ökonomische Instrumente
5.2.3 Nutzerbezogene Instrumente
5.2.4 Gesamtstrategische Ansätze
5.2.5 Fördernde und hemmende Faktoren
5.3 Qualitäten, Indikatoren und Bedeutung der Nachhaltigkeit
5.3.1 Ökologische Bauen
5.3.2 Gesundes Bauen und Wohnen
5.3.3 Energiesparendes Bauen
5.3.4 Ressourcenschonung und -effizienz
5.3.5 Sozialmanagement
5.3.6 Baukostenmanagement
5.3.7 Hemmende bzw. fördernde Faktoren
5.4 Charakterisierung der teilnehmenden Unternehmen
5.4.1 Charakterisierung der Unternehmen nach Daten
5.4.2 Unternehmenskultur und Selbstverständnis
5.4.3 Zukünftige Arbeitsfelder und Qualifikationen

6. Fazit und Ausblick
6.1 Planerische Instrumente
6.2 Ökonomische Instrumente
6.3 Nutzerbezogene Instrumente
6.4 Nachhaltigkeitsaspekte
6.5 Ausblick

7. Abbildungs- und Quellenverzeichnis
7.1 Abbildungsverzeichnis
7.2 Tabellenverzeichnis
7.3 Literaturliste

8. Anhänge
8.1 Online-Fragebogen
8.2 Gesprächsleitfaden – Gliederung
8.3 Übersicht der Interviews